一、統(tǒng)計局房地產數(shù)據(jù)
1. 銷售
23年商品房銷售額116622億，下降6.5%；商品房銷售面積111735萬平米，下降8.5%；（統(tǒng)計局今年調低了22年基數(shù)（見：《國家統(tǒng)計局房地產數(shù)據(jù)中的小“錯誤”》，如果不考慮基數(shù)調整的話，下滑速度將分別擴大為-12.52%和-17.74%）
在22年已經(jīng)大幅下降的基礎之上，23年仍保持了較大幅度的降幅，銷售額已經(jīng)回到16年時的水平，而銷售面積下降幅度則更大。
同時也正是因為銷售面積下降的速度更快，導致22年銷售均價僅小幅下滑，而23年的銷售均價則同比上漲了6.4%，為10437元，達到了歷史最高水平；
整體來說，單從統(tǒng)計局的平均數(shù)據(jù)來看，近兩年呈現(xiàn)的仍是“量跌價穩(wěn)”的局面，當然這里的“價穩(wěn)”主要是來自房產銷售的結構性變化：更多的銷售集中在了均價較高的一二線城市中。
另一方面來說，按月來看，23年呈現(xiàn)的是明顯的前高后低的情況，在年初一波小陽春后，從5月起銷售額、銷售面積及銷售單價就開始持續(xù)下滑，且一直延續(xù)到了年末。
2. 庫存
去年曾預測，隨著新開工面積的大幅降低，商品房待售面積（狹義庫存）也將隨之降低，但這個預測只對了前面一半。
23年新開工面積95376萬平米，繼續(xù)大幅降低了20.4%，減少了25212萬平米；
但同時銷售面積111735萬平米，降低17.74%（未調基情況下），減少了24102萬平米；且竣工面積為99831萬平米，大幅增加了17%，增加了13609萬平米；
從而使得23年商品房待售面積（狹義庫存）不降反增，為67295萬平米，大幅增加了19%。
房地產的投資額仍是持續(xù)減少的，23年為-9.6%，未來一段時間內新開工必然仍承壓，與之相比，銷售面積可能相對會更快企穩(wěn)，從而逐漸將新開工的減少傳導到商品房待售面積，使得庫存開始下降。
二、克爾瑞銷售數(shù)據(jù)
從第三方的克爾瑞銷售數(shù)據(jù)來看：1-12月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額54049.5億元，同比降低16.5%，相比統(tǒng)計局不調基情況下的降幅（-12.52%）稍大；
從各房企銷售來看，按年來看中海、華潤等央企表現(xiàn)較好，大多保持了銷售小增；萬科、龍湖等尚未暴雷民企小跌；而融創(chuàng)、碧桂園等已暴雷民企則是大跌；
而按月來看，由于高基數(shù)的原因，央企也難繼續(xù)保持增長，銷售同比是先高后低，到最后兩個月同比已轉為大幅下降，且預計在24年仍將承壓。
三、官方銷售數(shù)據(jù)
從以下各家房企官方公告披露的銷售數(shù)據(jù)來看，銷售額部分和克爾瑞披露的差別不大；
而從銷售均價來看，在統(tǒng)計的12家中，全年6家上漲，6家下跌，整體上算是處于“價穩(wěn)”的持平狀態(tài)；而在上漲的6家中，既有華潤，中海外、保利這樣的優(yōu)生，同時居然也有雅居樂、融創(chuàng)、碧桂園這樣的“學渣”。
四、2024年展望
1. 房價
基本從23年小陽春過后，統(tǒng)計局70大中城市的新房及二手房房價就處于持續(xù)下跌的情況，到12月時，新房價格環(huán)比下降的城市數(shù)量上升至62個，二手房價格環(huán)比下降的城市數(shù)量上升至70個，即絕大多數(shù)新房及全部的二手房都進入了房價下降通道。當然從統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，幅度還只是“微降”，應該比現(xiàn)實生活中感受到的房價跌幅要趨緩不少。
如按當前的形勢延續(xù)，24年也難看到房價反轉的趨勢，穩(wěn)住就不錯：
1）供應
供應端來看，新房庫存（商品房待售面積）23年還是增加的；而二手房庫存（掛牌量）也有所增加。
2）需求
大體來說，購房需求分三種：
居住需求：購買房產主要用于自��；這部分“剛需”群體當前還存在，但一是這類適婚人口數(shù)量仍在不斷下降中；二更重要的是這類群體由于收入或收入預期下降，從而觀望情緒明顯。
投資需求：購買房產主要用于對外出租，用于作資產保值；這部分群體主要看的是“ 租售比+房價未來漲幅 》 理財收益+通貨膨脹率 ” ，而當前顯然是不太成立的；且同時由于股市縮水導致的財富下降及收入下滑，也會影響購買欲望；
投機需求：購買房產主要用于低買高賣，賺取差價；這部分需求當前幾乎是消失殆盡。
2.業(yè)績
由于房地產期房銷售的特點，當期業(yè)績（營收&凈利）對應的是一到兩年前的銷售；所以基于近兩年地產銷售下滑的現(xiàn)狀，整體而言，房企24年的業(yè)績將承壓，營收增速大概率繼續(xù)下滑；
當然對于仍在拿地的房企（特別是央企）來說，由于近兩年拿的地比較優(yōu)質，本來是可以期待毛利及凈利改善的，但前提是房價能夠至少維持在當前水平上；
而如果出現(xiàn)房價下滑的情況，那么也將面臨利潤下降，以及被迫存貨減值的情況；甚至萬一出現(xiàn)房價大幅下降的極端情況，那么之前大量拿地的房企將反而面臨更糟的局面，相當于是被動加了杠桿。
3.銷售
截止當前，24年1月地產銷售的高頻數(shù)據(jù)仍然沒有太多改善，延續(xù)了去年末的頹勢。
由于去年年初剛放開后，堆積了三年的購房需求集中爆發(fā)，出現(xiàn)購房小陽春局面，去年前四個月的基數(shù)都比較高，導致今年截至到4月前，同比數(shù)據(jù)估計都會比較難看，只能看環(huán)比是否能逐漸有一些趨穩(wěn)和增長的趨勢，以及看到年中及以后，同比數(shù)據(jù)在去年低基數(shù)情況下是否可以逐漸趨穩(wěn)。
樓市不穩(wěn)，股市難牛
從上面兩張圖可見，近一年的樓市及股市走勢存在高度的一致性：都是年初時隨著疫情放開有一波小高潮，到四、五月時就開始一路拐頭向下；而24年初至今這波股市連續(xù)急跌的一個重要原因也是在PSL、租賃住房貸款等政策出臺后，地產銷售仍未見起色，且像保利這樣的龍頭央企也在業(yè)績預告中披露由于毛利下降及存貨減值的原因，預計Q4將虧損的消息，地產危機有進一步蔓延擴大的可能。
再往后看，有兩種可能性：
一是加快出臺更大力度的扶持政策，在當前位置上盡快地穩(wěn)住地產，從而也穩(wěn)住股市，保住居民財富中的大頭部分，重新開啟正向循環(huán)；
二是任由其發(fā)展，那喊了多年的灰犀牛到來的可能性將加大，當然相信最終也會形成新的平衡，只是中間大概率將伴隨著劇烈的財富洗牌和重新分配。