在我國，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)的一種形式，通常指覆蓋土地和土地上永久性建筑及其衍生的各種權(quán)利所形成的物與權(quán)的整體。

房地產(chǎn)的基本特征

房地產(chǎn)因其有別于一般商品，因而在自然特征與經(jīng)濟(jì)特征兩方面有著獨(dú)特的表現(xiàn)。自然方面的特征主要包括：不可移動(dòng)性、耐久性、非同質(zhì)性、生產(chǎn)與生活資料雙重性等等。經(jīng)濟(jì)方面的特征主要包括：高價(jià)值性、消費(fèi)品與投資品雙重性、可增值性、難估值性、稀缺性等等。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵

房地產(chǎn)行業(yè)在我國并非是始終存在，上世紀(jì)新中國剛成立時(shí)，住房領(lǐng)域內(nèi)實(shí)行的全面福利制度，因此國家并未開放房地產(chǎn)市場(chǎng)。

自上世紀(jì)80年代改革開放以來，商品經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程也不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)隨著其它行業(yè)一起得到了復(fù)興和開放，這使得房屋與土地重新具有商品的屬性。

當(dāng)越來越多的房地產(chǎn)商品被投入到市場(chǎng)時(shí)，與此相關(guān)的一系列開發(fā)、經(jīng)營、中介、咨詢、物業(yè)管理等活動(dòng)便得到了繁榮，從而共同作用，形成了一個(gè)舉足輕重的產(chǎn)業(yè)部門——房地產(chǎn)業(yè)。

目前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門，在我國的產(chǎn)業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)中被劃入第三產(chǎn)業(yè)。這也是世界的發(fā)達(dá)國家的習(xí)慣劃分。

房地產(chǎn)業(yè)的特征分析

（1） 區(qū)域性：區(qū)域性是房地產(chǎn)最鮮明的一個(gè)特性。不同區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)有很大差異，雖然都受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，但因每個(gè)區(qū)域的消費(fèi)模式、文化、習(xí)慣、管理制度、資源條件等方面的差異，房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)有明顯的地域性。

（2） 與其它行業(yè)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)：房地產(chǎn)行業(yè)并非是一個(gè)孤立的行業(yè)，而是與其它行業(yè)中數(shù)百個(gè)產(chǎn)業(yè)部門有著直接或間接的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，而且，在互相聯(lián)動(dòng)的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)往往作為龍頭行業(yè)，對(duì)整體國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了支柱的作用。

（3） 不可移動(dòng)性：房地產(chǎn)也被稱作不動(dòng)產(chǎn)，因其不可移動(dòng)性，使得其不能成為大范圍內(nèi)流通的商品，而恰恰是其不可移動(dòng)性，強(qiáng)化了其區(qū)域性的特征。

（4） 規(guī)范性：房地產(chǎn)開發(fā)不能像其它商品的生產(chǎn)一樣可以有很大的想象力空間。作為一個(gè)與人民生活的安全息息相關(guān)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)部門，其產(chǎn)業(yè)活動(dòng)必須嚴(yán)格按照技術(shù)規(guī)范和管理規(guī)則來展開。

（5） 消費(fèi)或投資的風(fēng)險(xiǎn)性：房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)因動(dòng)用資源較多，因此其價(jià)值自然也很高，因此無論對(duì)開發(fā)者而言，還是消費(fèi)者而言，對(duì)資金的需求都是很大的，這無疑增加了開發(fā)或消費(fèi)、投資的風(fēng)險(xiǎn)性。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)的交易既包括實(shí)物的交易，也包括各種權(quán)益的交易，因此是一個(gè)非常復(fù)雜的市場(chǎng)，需要政府介入來實(shí)施監(jiān)管，從而維護(hù)較好的市場(chǎng)秩序。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征

房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然也是商品或服務(wù)交換的場(chǎng)所，但因房地產(chǎn)商品和服務(wù)的特殊性，使得房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)的交易與其它動(dòng)產(chǎn)的交易

有著非常不同的特征。

（1） 需要政府的監(jiān)管與介入。在我國，城鎮(zhèn)土地是屬于全民所有，因此，其使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓，以及使用、規(guī)劃、開發(fā)等活動(dòng)必須由政府代替人民來行使相關(guān)職能。

（2） 有很強(qiáng)的區(qū)域性。由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和產(chǎn)品的非同質(zhì)性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)只能是一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)。區(qū)域與區(qū)域之間的商品不能互補(bǔ)，不應(yīng)因?yàn)槟骋粋�(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)商品供應(yīng)過剩而滿足另一個(gè)區(qū)域內(nèi)的需求。

（3） 是一個(gè)多層次的市場(chǎng)。因消費(fèi)者的目的、偏好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等差異，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然是一個(gè)多層次的市場(chǎng)，有人需要經(jīng)濟(jì)型的緊湊型住房，有人需要高檔別墅，有人購買房屋用來自住，有人購買房屋用于經(jīng)營。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類

房地產(chǎn)市場(chǎng)通�？梢詮膶�(shí)物形態(tài)、用途、檔次、區(qū)域、目的、流轉(zhuǎn)次數(shù)等方面進(jìn)行分類。

影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素分析

宏觀因素

影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀因素主要包括：政策的土地供應(yīng)政策、金融政策、財(cái)政政策、稅收政策和房地產(chǎn)政策等。

土地供應(yīng)政策

土地供應(yīng)是政府調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)供給的重要手段，擴(kuò)大土地供應(yīng)量計(jì)劃，讓更多的土地進(jìn)入市場(chǎng)，地價(jià)就可能趨于下降，房地產(chǎn)開發(fā)成本就會(huì)降低，因而，從較長時(shí)期來看，增加土地供給可以刺激房地產(chǎn)供給量的增加。

反之，緊縮土地供應(yīng)量計(jì)劃，減少進(jìn)入市場(chǎng)流量的土地供應(yīng)量，地價(jià)就可能會(huì)上升，房地產(chǎn)開發(fā)成本就趨于增加，因此，從長期來看，房地產(chǎn)供給量增多的勢(shì)頭就可能被壓制。

房地產(chǎn)政策

政府在不同時(shí)期針對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)的政策

區(qū)位因素

房地產(chǎn)業(yè)有很強(qiáng)的區(qū)域性。從宏觀區(qū)域上分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為一線城市市場(chǎng)、二線城市市場(chǎng)、三線城市市場(chǎng)等。從微觀區(qū)位上分，房地產(chǎn)市場(chǎng)又可分為城區(qū)、郊區(qū)等市場(chǎng)。不同的地理位置、不同的資源條件往往導(dǎo)致不同的消費(fèi)者認(rèn)同度，從而帶來不同的投資回報(bào)。因此區(qū)域與區(qū)位是影響房地產(chǎn)投資的一個(gè)非常重要因素。

人口因素

人口素質(zhì)、性別構(gòu)成、消費(fèi)能力、消費(fèi)偏好、年齡構(gòu)成等于人相關(guān)的因素對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)產(chǎn)生非常重要的影響，因此，房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要的前期工作就是對(duì)所在區(qū)域的人口因素進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，以設(shè)計(jì)出更加安全的投資收益模型。

經(jīng)濟(jì)因素

房地產(chǎn)業(yè)是宏觀經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)產(chǎn)業(yè)部門，因此其發(fā)展也必然受到諸多經(jīng)濟(jì)要素的制約和影響，起作用比較大的經(jīng)濟(jì)因素包括：（1）資金充裕程度；（2）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境；（3）市場(chǎng)健全和活躍程度；（4）供應(yīng)鏈健全程度；（5）政策健全和穩(wěn)定程度。

城鎮(zhèn)化進(jìn)程

我國正處于高速城鎮(zhèn)化的過程中，每年新增城鎮(zhèn)人口比例約為總?cè)丝诘?%，這些新增城鎮(zhèn)人口對(duì)房地產(chǎn)商品提出了巨大的消費(fèi)需求，因此也必然帶動(dòng)行業(yè)繼續(xù)繁榮發(fā)展。

還有很多因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生或多或少的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是一個(gè)非常復(fù)雜的過程，絕不是一兩個(gè)因素可以簡(jiǎn)單影響的，而是這個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的過程中的各種因素綜合影響的結(jié)果，因此，在分析房地產(chǎn)行業(yè)的問題時(shí)，必須要用綜合的視角來深入分析。

房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)互動(dòng)關(guān)系

區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要是通過區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，影響人均可支配收入、人口遷移及城市化發(fā)展等因素，從而影響房地產(chǎn)需求、生產(chǎn)要素等各個(gè)要素的變化，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。

在這些要素中，最重要的莫過于需求的改變了。而需求的改變，主要通過以下幾個(gè)方面發(fā)生作用。

區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)增長對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量的影響

區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長，投資和信貸在合理范圍內(nèi)增長，城市人口增多、家庭收入和家庭數(shù)量增加，引發(fā)住宅的需求增長；而經(jīng)濟(jì)不景氣則房地產(chǎn)需求減少，房地產(chǎn)投資壓縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，表現(xiàn)出空置率上升、新開發(fā)建設(shè)量下降，租金也會(huì)下降。而在經(jīng)復(fù)蘇期，租金上升、新開發(fā)建設(shè)量增加，空置率下降。

從利率變化的情況看，對(duì)投資者來說，短期內(nèi)投資者的資金是固定的，當(dāng)其他部門的利率上升（或下降），那么，意味著房地產(chǎn)投資的收益就會(huì)降低（或提高），投資者就會(huì)根據(jù)利率變化將資金撤出（或注入）房地產(chǎn)行業(yè)。

利率下調(diào)，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格上升，進(jìn)而誘發(fā)新建設(shè)開發(fā)量的增加。最終，這種情況會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)總量的增加。

城市化發(fā)展程度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響

由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，短期內(nèi)，城市可供使用的物業(yè)數(shù)量保持一定，物業(yè)使用需求的增加會(huì)導(dǎo)致租金水平提高。租金的上漲又會(huì)引起物業(yè)資產(chǎn)價(jià)格的相應(yīng)提高，新開發(fā)建設(shè)量增加，最后導(dǎo)致物業(yè)存量增加，這種趨勢(shì)一直延伸到房價(jià)與租金達(dá)到一個(gè)合理的比例才停止。

區(qū)域經(jīng)濟(jì)運(yùn)行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和布局的影響

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換涉及到區(qū)位功能的變化，需要相應(yīng)的區(qū)域空間結(jié)構(gòu)調(diào)整。不同層次和用途的房地產(chǎn)是區(qū)域空間結(jié)構(gòu)的物質(zhì)載體；區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長房影響房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)和空間布局變化。

首先，區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長，企業(yè)投資和公共投資相應(yīng)會(huì)增加，從長期看會(huì)影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，進(jìn)而影響房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)變化和空間布局�；�本建設(shè)投資和非基本建設(shè)投資比例變化，也會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)變化。

另外，區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長伴隨居民收入的增加，城市居民對(duì)住房條件的要求不斷提高，在增加對(duì)住宅量的需求的同時(shí)，也提高了對(duì)住宅質(zhì)量的要求。從而促進(jìn)城市中高檔住宅的發(fā)展。

城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的大小帶動(dòng)與制約房地產(chǎn)投資

城市經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)投資的作用主要表現(xiàn)在兩方面：帶動(dòng)和制約。城市經(jīng)濟(jì)通過以下方式影響房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)投資所需要的大量資金來源于經(jīng)濟(jì)增長帶來的資金積累，增加社會(huì)投資資金積累的規(guī)模，為房地產(chǎn)投資提供資金來源。

同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)增長帶來的國民收入增加，人們收入水平增加，消費(fèi)水平也就同時(shí)增加，如果市場(chǎng)達(dá)不到一定規(guī)模水平，對(duì)房地產(chǎn)的投資開發(fā)，其投資的利潤與規(guī)模必將受到限制，無利潤可圖，自然房地產(chǎn)投資得不到大的發(fā)展。

城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)房價(jià)的影響

通常，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的周期性的上下波動(dòng)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求產(chǎn)生決定性的影響，也會(huì)對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)心理產(chǎn)生周期性的作用，進(jìn)而影響房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)。從某種程度上而言，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)決定了房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響

房地產(chǎn)業(yè)是整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，既能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速、協(xié)調(diào)、穩(wěn)定增長，也能限制或阻礙區(qū)域經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，可見房地產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的作用就存在正負(fù)之分。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，主要包括三個(gè)層次：第一是房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用；第二是由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用；第三是由于直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)間接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的正作用

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的正作用總體來講表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“拉動(dòng)效應(yīng)”即自身對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)和“帶動(dòng)效應(yīng)”即帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

（1）房地產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的“拉動(dòng)效應(yīng)”

從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的三大因素（投資、消費(fèi)和出口）來看，房地產(chǎn)業(yè)與其中兩個(gè)因素（投資與消費(fèi)）密切相關(guān)。

首先，房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模以及增加值是區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量構(gòu)成的重要部分，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP增長率做出重要貢獻(xiàn)。

其次，住房消費(fèi)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，投資只是帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的先導(dǎo)力量，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力在于消費(fèi)需求的穩(wěn)定。

房地產(chǎn)投資必然導(dǎo)致房屋總量增加，房屋總量增加可以帶動(dòng)住房消費(fèi)的擴(kuò)大，住房消費(fèi)的增加還可以帶動(dòng)相關(guān)家電消費(fèi)、建材消費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水電燃料費(fèi)、裝修費(fèi)的相應(yīng)增加，從而對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)有重大的拉動(dòng)作用。

（2）房地產(chǎn)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的“帶動(dòng)效應(yīng)”

房地產(chǎn)業(yè)因其產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及面廣，決定了其對(duì)其他產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)，而這種帶動(dòng)效應(yīng)正是通過以房地產(chǎn)投資及消費(fèi)來達(dá)到的。

一是房地產(chǎn)業(yè)通過“回顧效應(yīng)”，即房地產(chǎn)業(yè)作為需求市場(chǎng)，帶動(dòng)鋼鐵、建材、施工、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

二是通過“前瞻效應(yīng)”，即通過房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和建設(shè)，直接帶動(dòng)建筑、裝飾、通訊、電力產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

三是通過“旁側(cè)效應(yīng)”，帶動(dòng)城市建設(shè)的發(fā)展和社會(huì)文明程度的提高，間接地推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)投資通過其投資乘數(shù)效應(yīng)以及帶動(dòng)效應(yīng)促進(jìn)生產(chǎn)消費(fèi)、增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從而對(duì)提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量具有不可低估的作用。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的副作用

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)部門對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很強(qiáng)的正面作用，但同時(shí)，如果房地產(chǎn)業(yè)不能和區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，使得房地產(chǎn)行業(yè)過于超前或滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，那就會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過熱、房地產(chǎn)泡沫或市場(chǎng)蕭條等諸多負(fù)面作用。

房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展兩者屬于個(gè)體與整體的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)是正是負(fù)的影響，其根本在于房地產(chǎn)業(yè)是否適合區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是否能與其它產(chǎn)業(yè)部門協(xié)調(diào)發(fā)展。